集体建设用地可以用来建设出租房，这实际上赋予了集体在集体土地上发展商品房的权利，虽然这只是集体土地使用方面的一个突破，但其价值在于国家放弃对土地发展权的垄断。合作住宅作为一种特殊的房地产开发模式，具有政策支持作用，有望释放政策红利。房产纠纷律师就来为您讲讲相关的情况。
2017年8月21日，国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用中国集体经济建设项目用地制度建设社会租赁住房试点工作方案》的通知【国土资发〔2017〕100号 】“为增加融资租赁住房供应，缓解我国住房供需矛盾，构建购租并举的住房管理体系。
建立一个健全完善房地产行业平稳健康教育发展具有长效激励机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据不同地方自愿，确定第一批在北京、、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、、佛山、肇庆、成都等13个城市通过开展有效利用农村集体主义建设生态用地建设租赁住房试点，制定了《利用这个集体文化建设用地建设租赁住房试点实施方案》”。
但从税收法律法规的制定来看，实际上我国对于合作建房的性质和是否需要缴纳土地增值税都没有依据，而且合作建房涉及大量的村企合作和地方政府利益相关者之间的博弈。因此，总的来说，地方和区域对相关税收政策的自由裁量权和自我解释和适用必然存在空间。本文探讨的是与合作建房相关的土地增值税问题。
对合作进行开发研究房地产企业合同的法律定性分析主要见于《最高人民对于法院关于审理涉及国有土地资源使用权合同管理纠纷案件适用相关法律环境问题的解释》（法释[2005]5号）的规定，该司法解释第十四条：“本解释所称的合作项目开发房地产公司合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为一个共同发展投资，共享服务利润、共担风险合作学习开发房地产为基本信息内容的协议”。
对于房地产合作开发合同的认定，司法解释作了如下区分和裁定: “第二十四条房地产合作开发合同规定，提供土地使用权的合同当事人不承担经营风险，只收取固定利息，应当被认定为土地使用权转让合同。
第二十五条房地产开发合同当事人约定提供资金，不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，视为房屋买卖合同。第二十六条房地产合作开发合同，提供资金的一方不承担任何作业风险，只收取固定金额的，视为贷款合同。第二十七条房地产开发合同当事人同意以租赁以外的任何形式或者不承担任何经营风险的，为房地产使用提供资金的，该合同视为房地产租赁。
合作建房是合作房地产开发的典型模式，其认定也遵循上述逻辑。根据上述司法解释对合作开发房地产的定义，合作开发房地产或者合作建房应当具备三个法律特征:一是共同投资；二是分享利润；三是风险共担。合作社最大的税收问题是增值税。合作住宅作为一种特殊的房地产开发。
房产纠纷律师发现，在实践中，由于历史形势的复杂性、旧城改造等原因导致了各种形式的合作住房，税收政策不够明确。关于合作建房的征免税问题。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。
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